家賃保証サービスの真実…メリットと注意点を知らずに契約していませんか？

「家賃保証があるから安心」と思っていませんか？

---

賃貸経営を始めるとき、「家賃保証がついていれば空室があっても安心」と考える方は多いはずです。

特に初めてのオーナーにとっては、空室リスクが減ることや、管理を任せられるという点で魅力的に見えるかもしれません。

しかし実際には、契約内容によっては「想定とまったく違っていた」というケースも少なくありません。

家賃保証サービスにはいくつかの種類があり、中でも今回は「サブリース契約（借上げ型）」に焦点を当てて、メリットだけでなく注意点についても詳しくお伝えしていきます。

サブリース型家賃保証とはどういうものか

サブリースとは、簡単にいえば「不動産会社などが物件を一括で借り上げる契約」です。
オーナー側は、実際の入居状況にかかわらず、毎月決まった金額の家賃を受け取ることができるため、 空室が出ても家賃収入が途切れないという点で安心感があります。
また、家賃の回収や入居者の対応などを管理会社に任せられるため、 自分で動く手間が省けるという意味でも、手間をかけずに賃貸経営をしたい方に人気です。
とはいえ、これには一定の制約や落とし穴もあるため、契約前には冷静な判断が必要です。

本当に「保証」される？金額と条件に注意

サブリース契約における最大の誤解は、「相場の家賃がそのままもらえる」と思ってしまうこと。
実際には、保証される金額は想定家賃の80〜90％程度に設定されているケースが多く、その差額が「保険料」のような位置づけとなっています。
さらに注意したいのは、長期契約の途中で家賃が一方的に減額される場合があること。

更新のタイミングで「周辺相場が下がった」といった理由をもとに減額されたり、 10年後には契約当初の半額以下になる…というケースも現実にあります。
このあたりの条項は契約書の細かい部分に書かれているため、「とりあえず安心だから」と内容を確認せずに契約してしまうと、あとで後悔することになりかねません。

中途解約のリスクにも目を向けて

サブリース契約は長期間にわたるものが多く、20年契約などが提示されることもあります。
ですが、必ずしもその期間中ずっと保証されるとは限りません。
たとえば、築年数が経過して建物の価値が下がったり、空室が続いて収益が出なくなった場合、 管理会社から突然「契約を終了します」と一方的な通知が来ることもあります。
逆にオーナー側から途中解約したい場合も、違約金が発生したり、半年以上前の通知義務があったりと、 意外と「縛り」が強く、身動きが取りにくいのが実情です。

管理が「おまかせ」でも安心とは限らない

「管理を全部任せられるから安心」と思っていたら、 退去時のリフォームや原状回復を高額で請求され、しかも指定業者でしかできないという契約内容だった…。
そんな声も実際に寄せられています。

また、設備交換や定期点検などの費用負担についても、細かく見てみるとオーナー側に不利な条件が設定されていることがあります。
表面的な「管理つき」という言葉だけで安心せず、中身を一つひとつ確認しておくことが、将来の収益を守ることにもつながります。

家賃保証は「全員にとってベスト」ではない

もちろん、サブリース型の家賃保証が合っている方もいます。
たとえば、長期間にわたって安定した収入が欲しい方や、管理の手間を避けたい方には、一定のメリットがあると言えるでしょう。
ですが、築年数が浅く自力で入居者を見つけられそうな物件や、将来の売却・建て替えを視野に入れている方にとっては、 自由度が下がるというデメリットの方が大きくなるかもしれません。
自分の物件の特性や将来計画と照らし合わせながら、本当にこの契約が自分にとって有利なのかを、冷静に見極めることが必要です。

まずは契約書の確認から、無料でお手伝いします

---