日進・名東店この記事でわかること
- 建て替えとリノベ賃貸、それぞれの特徴と注意点
- 初期費用・家賃収入など収支比較のリアル
- 立地・築年数・構造によって変わる判断軸
- 迷ったときの考え方と相談先の選び方
「どっちが得？」その問いだけでは判断できません
古家付きの土地を相続したときや購入を検討するとき、「建て替えるべきか、それともリノベーションして貸すか」という選択に直面する方は多いはずです。
建て替えれば新築物件として高い家賃が見込める一方で、リノベーションなら初期費用を抑えて早期に貸し出せる魅力もあります。
それぞれにメリットがあるため、正解は一つではありません。
ですが、「どっちが得か？」という目線だけで進めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまる可能性もあります。
このページでは、収支だけでなく将来の視点まで含めた判断ポイントを丁寧に解説します。
建て替えの魅力とリスク
新築に建て替える最大のメリットは、「資産価値」と「安心感」が手に入ることです。
- 最新の耐震基準・断熱性能がクリアされ、保険・ローンもスムーズ
- 設備や間取りの自由度が高く、高い賃料で貸し出しやすい
- 売却時にも「新しい建物」として高く評価されやすい
一方で、初期投資が大きいのが最大のネックです。
解体費用＋新築費用で数千万円単位の出費になり、建築期間中は家賃収入が途絶えます。
また、立地によっては新築でも入居者が集まらず、
「立てただけで安心」というわけにはいかない点も注意が必要です。
リノベーション賃貸の柔軟さと限界
リノベーションで活用する選択肢も注目されています。
とくに築30〜40年ほどで構造がしっかりしている建物であれば、
最低限の補修と魅力的な内装で十分に貸し出せるケースもあります。
- 解体費がかからず、初期費用が比較的安価（700万〜1000万円程度）
- 工期が短く、早期に収益化できる
- 古民家風やレトロ感のあるニーズにもマッチする可能性
ただし、家賃相場はどうしても低くなる傾向があります。
また、古い配管や構造部分にリスクが残ることもあり、後々の修繕費用が読みにくい点もデメリットです。
収支の試算は「将来の出口」まで見通す
| 初期費用 | 月額家賃 | 将来性 | |
|---|---|---|---|
| 建て替え | 約2,000万円 | 15万円 | 将来の売却価値◎ |
| リノベーション | 約700万円 | 8万円 | 収益開始は早いが将来的な修繕リスクあり |
例えば、このような前提で10年・20年スパンでの収支を比べることが大切です。
固定資産税・借入金利・入退去コストなども含めてトータルで比較することが、損得判断のカギになります。
築年数や構造、立地でも答えは変わる
例えば築50年の木造住宅で耐震性に不安があるなら、建て替えが現実的かもしれません。
一方で、築30年未満のRC造（鉄筋コンクリート）なら、耐久性の面でもリノベ賃貸が十分に機能するケースもあります。
また、当然のことながら立地によっても判断は変わります。
駅近や人気エリアであれば新築による高収益化が狙えますが、空室リスクの高いエリアでは「初期費用をかけすぎないこと」が最優先になる場合もありますね。
迷ったときは「自分にとって何が一番か」を整理する
- 相続対策として資産を圧縮したいのか
- 将来的に売却して現金化したいのか
- 子や孫に引き継げる収益物件にしたいのか
選ぶべき方法は、土地の条件だけでなく「あなたの目的」によって変わります。
株式会社ホームリアライズ（住宅のマイスター日進・名東店）では、不動産活用をはじめ、解体・新築・リフォーム・賃貸・売却まで一貫してご相談いただけます。
「建て替えるべきかどうか」ではなく「なぜ活用したいのか？」という視点から一緒に整理することを大切にしています。
お気軽にご相談ください。
よくあるご質問
- 築50年の木造住宅ですが、まだ使えますか？
- 耐震性や構造の状態を確認した上で判断します。必要なら専門家の調査も可能です。
- リノベーション費用はどのくらい見ておけばいいですか？
- 規模や工事内容によりますが、700万〜1000万円程度が多い傾向です。
- 将来的に売却を視野に入れているのですが…
- 将来の出口（売却・相続）を含めた活用戦略をご提案します。