マイホームの土地探しで盛り土かどうかは、地盤の安全性や地盤改良費用、将来の安心感に直結する最重要ポイントです。盛り土自体は必ずしも危険ではありませんが、「造成の質」と「地盤調査・改良の有無」をセットで確認することが、後悔しない土地選びの近道です。

一言で言うと、盛り土の土地を選ぶときは「過去の造成内容」と「地盤調査・地盤改良の履歴」を必ず確認し、安全性とコストを見極めてから購入判断すべきです。

マイホームの土地探しで「盛り土」は本当に危ない？私たちの基本スタンス

結論からお伝えすると、盛り土だから「買ってはいけない」わけではなく、造成品質と地盤改良を確認できれば、安心して選択肢に入れて良い土地です。一方で、造成から年数が浅い分譲地や、田んぼ跡・谷埋め造成地などは、不同沈下や滑動崩落のリスクを前提に慎重な確認が必要になります。

当社の現場感覚では、マイホーム用の宅地の多くが何らかの造成を伴っており、「切土＋盛土」が混在するエリアも珍しくありません。そのため、盛り土を完全に避けるよりも「良い盛土」と「リスクの高い盛土」を見極めることが、現実的かつ合理的なスタンスだと考えています。

マイホームの土地探しと地盤：盛り土の基礎知識

盛り土とは？切土との違いは何ですか？

一言で言うと、切土は「高い土地を削る工事」、盛り土は「低い土地を盛り上げる工事」で、一般に切土のほうが地盤は安定しやすいとされています。切土はもともとの地盤をそのまま使うため長年締め固められた安定した地層であるのに対し、盛り土は運び込んだ土を人為的に締固める必要があり、その出来栄えによって強度が変わります。

盛り土は、田んぼ・沼地・谷などの低地を宅地化する際に多用され、平坦な分譲地をつくるために欠かせない工法です。ただし、締固め不足や排水不良、異物混入などがあると、時間とともに沈下や崩壊リスクが高まるため、造成内容の確認が不可欠です。

盛り土のリスクはどこにありますか？

結論として、盛り土の主なリスクは「圧密沈下」「不同沈下」「滑動崩落」「擁壁の不具合」の４つです。新しい盛り土は土粒子の隙間（空隙）が多く、建物荷重や時間経過で締め固まる過程で沈み込みが起こりやすく、その沈み方が不均一だと建物の傾きにつながります。

また、切土と盛土が混在する境界部は、地震などで変形量の差が出やすく、段差や亀裂が生じやすいと指摘されています。さらに、大規模な盛土造成地では地震時に盛土全体が滑る「滑動崩落」の事例もあり、国や自治体は大規模盛土造成地マップや盛土規制法による対策を進めています。

「良い盛土」と「危険な盛土」はどう見分けますか？

一言で言うと、「材料・締固め・排水・擁壁・改良履歴」が揃っているかどうかが見分けるポイントです。良質な盛土は、山砂や砕石など適切な材料を使い、層ごとに十分な締固めを行い、水抜きや透水性材料の採用など排水計画が組まれ、必要に応じて地盤改良や擁壁の排水設備が整えられています。

一方で、ゴミや木片・コンクリートガラなどの異物が多い、転圧が雑、擁壁が古くひび割れやはらみ出しがある、排水が悪く雨後にぬかるむなどの土地は、将来の沈下・崩壊リスクが高いと考えたほうが安全です。宅地造成図面や開発許可図書を見せてもらえるか、不動産会社・造成業者に確認することが実務上の有効な見分け方です。

マイホームの土地探しで、盛り土と地盤改良費はどう考えるべき？

地盤調査は必須？費用相場はどのくらいですか？

結論として、盛り土かどうかに関わらず、マイホーム用の土地では地盤調査は必須と考えた方が安全です。一般的な木造住宅では、スウェーデン式サウンディング（SWS）試験や表面波探査法などがよく使われ、費用はおおむね5万〜15万円程度が目安とされています。

ボーリング調査のような詳細調査は20万〜30万円程度と高額になりますが、地層構成や地下水位まで把握できるため、軟弱地盤や大規模盛土造成地では選択肢に入ります。当社としては、土地価格や地形条件を踏まえ、どのレベルの調査まで行うべきかを一緒に検討するスタイルを取っています。

地盤改良費はどのくらい見込めばいいですか？

一言で言うと、一般的な木造2階建ての戸建てでは、地盤改良費の目安は50万〜100万円程度とされるケースが多いです。工法によっては30万円台で収まることもあれば、軟弱地盤や重い建物の場合、100万円を超えるケースもあり、土地や建物条件で大きく変動します。

表層改良や柱状改良などセメント系固化材を用いる工法は、盛土自体の強度を高め、不均一な沈下を抑える効果がありますが、地下水や土質によっては適用できない場合もあります。土地の購入前に「最悪どの程度の改良費まで許容できるか」を仮置きし、予算計画に組み込んでおくことが、後のトラブル回避につながります。

盛り土の土地は、価格＋改良費のトータルで比較すべき理由は？

結論として、「安い土地」でも大きな地盤改良費が発生すれば結果的に高くつくため、土地価格だけで意思決定しないことが最も大事です。例えば、Ａの土地は価格が安いが軟弱な盛土で地盤改良に100万円かかり、Ｂの土地は価格がやや高いが地盤が良く改良費がほぼ不要なケースでは、総額で逆転することがよくあります。

また、盛り土による将来の沈下リスクやメンテナンス負担も含めると、目先の坪単価だけでは判断できません。当社では、土地探しの段階で「地盤リスクを含めた総額シミュレーション」を重視し、複数候補地を比較するお手伝いをしています。

マイホームの土地探しで盛り土を選ぶときの現場チェックポイント

土地の履歴とハザードマップはどう確認すべきですか？

一言で言うと、「この場所が昔何だったか」と「災害リスク」をセットで確認することが、盛り土リスクを減らす近道です。国土地理院の古い地形図や航空写真を調べると、谷や沢、沼地・水田などを埋め立てた土地かどうかがわかり、災害履歴の確認も将来リスクの把握に役立ちます。

加えて、国土交通省の重ねるハザードマップや自治体の土砂災害・洪水ハザードマップで、土砂災害警戒区域や大規模盛土造成地、液状化の可能性などもチェックできます。これらの情報を踏まえた上で、購入前に不動産会社や専門家へ具体的な説明を求めることが重要です。

擁壁や高低差のある土地は何を見ればいいですか？

結論として、擁壁の種類・劣化状態・排水状況は、盛り土の安全性判断に直結する重要なポイントです。コンクリート擁壁か、古い石積み・ブロック積みかで強度が変わり、ひび割れ・傾き・はらみ出し・目地からの濁水などがあれば慎重な検討が必要です。

また、水抜き穴の数や位置、雨の日の排水の流れ方も、内部の水圧や排水性能を推測する手がかりになります。宅地造成等規制法に基づく設計かどうか、自治体の確認済み擁壁かどうかなど、書類面も含めて確認しておくと安心度が高まります。

造成直後の分譲地と、古くからある住宅地はどちらが安心ですか？

一言で言うと、「どちらが必ず安全」というよりも、リスクの種類が違うと捉えるのが現実的です。造成直後の分譲地は、インフラが新しく見た目もきれいですが、盛り土が十分に落ち着いておらず、今後の圧密沈下の程度が読みにくい面があります。

一方、古くからの住宅地は、すでに地盤の沈下がある程度進んでいる分、今後の大きな沈下リスクは小さい場合もありますが、老朽化した擁壁や古い盛土が残っているケースもあり、点検と診断が欠かせません。当社としては、どちらのタイプも「個別の土地条件と造成履歴を確認したうえで判断する」ことをおすすめしています。

マイホーム×土地探し：影になりやすい土地の何が問題？

結論から言うと、「影になりやすい土地は、暮らしの快適性とランニングコスト、そして将来の資産価値にじわじわ効いてくる」のが問題です。一見すると道路環境や価格が魅力的に見えても、日当たりを軽視して購入すると、住み始めてから「思っていたより暗い・寒い」という不満が積み重なります。

具体的には、冬場でも日中の多くが日陰になってしまう土地では、リビングの体感温度が低く、暖房を強めに使わざるを得ないため、光熱費が長期的に上がる傾向があります。また、室内の一部が慢性的に冷えやすくなることで、窓まわりや北側の部屋を中心に結露・カビのリスクが高まり、健康面やメンテナンスの手間につながります。

たとえば、南側に3階建ての住宅が建っている土地や、北向きの道路に接した宅地で周囲を建物に囲まれている場合、図面上の「接道条件」は問題なくても、実際の暮らしでは終日薄暗くなるケースが少なくありません。このような土地は、設計で工夫を加えない限り、家族が集まるリビングに十分な自然光を取り入れにくいことが多いのです。

マイホームの土地探しで「日当たりが影になりやすい」とは？

ここでは、「そもそもどのような条件が揃うと"影になりやすい土地"になるのか」を整理します。一言で言うと、「周囲の条件と道路付けが原因で、日中の太陽高度が高い時間帯でも長く影が落ちる土地」を指します。

高い建物に囲まれた土地のパターン

最も分かりやすいのは、南側や南東側に自分の家よりも背の高い建物が迫っているケースです。たとえば、敷地のすぐ南に3階建て住宅やマンションが建っていると、冬の太陽高度が低い時期にはリビングの窓にほとんど日差しが差し込まない状況が起こります。

このような土地では、設計時に吹き抜けや高窓を採用しても、十分な光を取り込むには限界があります。実際、私どもが対応している日進市や名東区のような住宅密集エリアでは、南側に背の高い建物がある土地の価格が周辺相場よりも抑えられていることが多く、価格だけで判断すると「暗さ」を見落としがちです。

北向き道路＋両側2階建てのケース

一見「静かな住宅街で落ち着いた雰囲気」に見えても、北向き道路に接しており、東西両側に2階建て住宅が建ち並ぶケースも影になりやすい典型です。南側が隣地の庭や駐車場で抜けていればまだ救いがありますが、将来そこに建物が建つ可能性も考慮する必要があります。

北向き道路の土地は、日中に南側の庭や窓を確保しづらく、間取り上どうしても「リビングが日陰寄り」になってしまうことがあります。この場合、リビングを2階に配置する設計で明るさを確保することもできますが、階段移動や将来のバリアフリー性とのトレードオフが生じやすくなります。

高低差・擁壁がつくる影

もう一つ見落とされやすいのが、高低差や擁壁による影です。道路よりも土地が低い「下がり土地」の場合、道路や隣地の擁壁自体が日差しを遮る「壁」になり、特に冬場は敷地内に長い影を落とします。

また、南側に高い擁壁がある場合は、建物が建っていなくてもそれだけで強い遮へい物となり、1階部分に差し込む光が大きく制限されます。実際の暮らしでは、庭に洗濯物を干しても乾きにくい、家庭菜園が育ちにくいといった影響も出やすくなります。

マイホームの土地探しで「影になりやすい土地」を選ぶデメリットは？

ここからは、影になりやすい土地を選んだ場合の具体的なデメリットを整理します。結論としては、「体感温度・健康・家計・資産性の4つの軸でマイナスが出やすい」点を理解しておくことが重要です。

冬の寒さと結露・カビリスク

一言で言うと、「日差しの少なさは、そのまま室内の『冷え』と『湿気』につながります」。日照時間が短いリビングや寝室では、冬場の日中でも室温が上がりにくく、暖房機器に頼る時間が必然的に長くなります。

特に、窓際や北側の部屋は外気との温度差が大きくなりやすく、窓ガラスやサッシ周りに結露が発生しやすい環境になります。結露を放置するとカビ・ダニの繁殖につながり、アレルギーや喘息などの健康リスクを抱える可能性も高まります。

光熱費の増加と家計への影響

影になりやすい土地で建てたマイホームでは、日中も照明と暖房を多用する傾向があり、光熱費がじわじわと家計を圧迫するケースが見られます。特に、LDKの大開口窓からの日射取得を期待できない場合、床暖房やエアコンの稼働時間を増やさざるを得ない場面が増えます。

また、夏場も「太陽光発電パネルが十分に発電しにくい」「洗濯物が乾きにくく乾燥機を使う頻度が増える」といった形で、直接・間接的にエネルギーコストへ影響します。初期費用としては土地代が抑えられても、30年・40年と住み続ける中で、トータルコストがかえって高くなる可能性があります。

間取りの自由度が下がる

影になりやすい土地では、「どこにLDKを配置すれば最大限光を取り込めるか」という条件が強く働くため、間取りの選択肢が制限されやすくなります。たとえば、本来は1階に大きなLDKを置きたい場合でも、日当たりを優先して2階リビングを選ばざるを得ないことがあります。

その結果、家事動線が複雑になったり、将来の階段昇降の負担が大きくなったりと、ライフステージの変化に合わせた暮らしやすさとのバランスが難しくなります。また、隣家との目線を避けるために窓の位置を工夫しなければならず、「開けたい場所に窓を開けられない」という制約も生まれやすくなります。

将来の売却・資産価値への影響

土地の価値は「立地・広さ・形・道路付け」に加えて、「日当たりの良さ」も重要な評価軸です。実際に中古住宅の売買現場では、同じエリア・同じ坪数でも、「南道路＋良好な日当たり」の物件と「周囲に囲まれた日陰が多い物件」では、検討者からの第一印象が大きく異なります。

仮にマイホームを将来子どもに相続したり、売却して住み替えたりする可能性がある場合、「影になりやすい土地」は選択肢を狭める要因となります。価格交渉の場面でも、「日当たりがもう少し良ければ…」という理由で価格を下げざるを得ないケースが出てくるため、資産性の観点からも慎重な判断が必要です。

マイホームの土地探しで「影のデメリット」を減らすチェックポイント

ここでは、「影になりやすい土地かどうかを事前に見抜くためのチェックポイント」と、「デメリットを許容範囲に抑える考え方」を整理します。初心者でも現地で確認しやすいポイントを中心にまとめます。

現地で必ず見るべき時間帯

一言で言うと、「午前・正午前後・午後の最低3回、できれば季節を変えて見る」のが理想です。建売分譲地などでは、1回の見学だけで判断してしまいがちですが、時間帯によって影の出方は大きく変わります。

特に、冬の午後2〜3時頃にどれだけ日差しが残っているかは、リビングの暖かさに直結します。この時間帯に土地全体がすでに日陰になっている場合は、日当たり条件としてはかなり厳しい部類と考えてよいでしょう。

周辺建物の高さ・将来の建築可能性

現時点で南側が駐車場や空き地で抜けていると、「開放感があって明るそう」と感じやすいですが、将来そこに2〜3階建ての住宅が建つ可能性も考慮する必要があります。用途地域や建ぺい率・容積率によっては、将来的に背の高い建物が建ちやすいエリアも存在します。

また、すでに南側に建物がある場合は、建物の高さだけでなく、屋根の形状やバルコニーの位置まで含めて確認すると、影の落ち方をイメージしやすくなります。必要であれば、設計者や第三者の専門家に簡易的な日影シミュレーションを依頼するのも有効です。

道路付けと高低差の確認

道路がどの方角に接しているか（南・北・東・西）は、日当たりに大きく影響する基本条件です。特に北側道路の場合、建物の配置によっては1階部分が日陰になりやすいため、「2階リビング」や「吹き抜け」などの設計上の工夫を前提に検討する必要があります。

また、高低差がある土地では、擁壁や隣地の地盤高さが影の出方を左右します。自分の土地が道路より低いか高いか、隣地との境界部分にどのくらいの高さの擁壁があるかなどを、現地で立って体感しながら確認することが大切です。

土地探し×マイホーム：日当たりと隣家との距離の基本

土地探しで日当たりをどう判断すべき？

結論から言うと、マイホームの土地探しでは「南側の抜け」と「建物の高さ・距離」をセットで見ることが、日当たりの第一関門です。

理由は、方位だけでなく、隣家の高さ・距離・地盤の高低差によって、実際の室内に入る光の量が大きく変わるからです。

例えば南向き道路の土地でも、南側に3階建ての家が1〜2mの距離で建っている場合、リビングの窓位置によっては冬場の日差しがほとんど届かないケースがあります。

隣家との距離はどのくらいあれば理想？

一言で言うと、「日当たりを重視するなら、南側は5m前後の距離が確保できると安心度が高い」というのが一般的な目安です。

複数の住宅・不動産関連メディアでも、十分な日照を得るための理想的な距離として「隣家と5m以上離すのが望ましい」と紹介されていますが、これはあくまで暮らしやすさを意識した推奨値です。

実務では、敷地の広さや建ぺい率・容積率、予算とのバランスを取りながら、南側に庭・駐車場・通路などの"光を通す空間"をどこまで確保できるかを一つ一つ検討します。

日進市・名東区で注意したいエリア特性

結論として、日進市や名古屋市名東区では「坂や高低差」「道路幅」「造成時期の違い」が日当たりと隣家との距離感に大きく影響します。

理由は、このエリアは古くからの集落と新しい分譲地が混在しており、道路より敷地が高い・低い、背後の宅地が一段高いなど、立体的な関係になっている場所が多いからです。

たとえば、南側に道路があっても、道路より自分の敷地が低い場合や、南向かいの土地が盛土で高く造成されている場合、感覚以上に日当たりが遮られるケースが見られます。

土地探し×マイホーム：日当たりと隣家との距離をどう優先づける？

「日当たり最優先」の考え方は正しい？

一言で言うと、「日当たりだけを最優先する」のはおすすめできませんが、暮らしやすさの軸として上位に置く価値は十分にあります。

理由は、日当たりは光・暖かさだけでなく、洗濯のしやすさ、冬場の暖房効率、心の快適さにまで関わる一方で、学区・駅距離・予算などとのトレードオフが必ず発生するからです。

実際に、南向き・広めの庭が取れる土地を選んだご家族が「冬の日差しでリビングが思った以上に暖かい」「洗濯がとても楽」といった満足の声を上げるケースも多く見られます。

隣家との距離とコストのバランス

結論として、隣家との距離を大きく取れる土地ほど「価格が高い」「土地面積が広い」傾向があり、予算とのバランス調整が欠かせません。

一般的な郊外住宅地では、敷地面積30〜40坪前後の分譲地が多く、その中で南側に5mのゆとりを確保するには、建物の大きさや駐車計画を工夫する必要があります。

一方、50〜60坪クラスの土地であれば、建物の配置計画次第で南側の庭幅を広く取れる可能性が高まるため、総額は上がっても「日当たり重視の暮らしやすさ」を手に入れやすくなります。

法規制と「暮らしやすさ」のギャップ

一言で言うと、「建てられる」と「快適に住める」は別物です。

建築基準法では、一部の用途地域で外壁後退距離（外壁と敷地境界の距離）を1mまたは1.5m以上とする規定や、北側隣地の日照を守るための北側斜線制限・日影規制などがありますが、これは最低限のルールに過ぎません。

暮らしの中で「暖かい」「明るい」「圧迫感がない」と感じるかどうかは、法規＋土地条件＋間取りの組み合わせで決まるため、図面と法令だけでは判断しきれない部分を専門家が一緒に確認することが重要です。

よくある質問