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審査に通ったのに不安？その理由は「組める額」と「返せる額」の違いにあります

家づくりを始めたお客様から、よく聞かれるお言葉があります。

「銀行から住宅ローンの審査は通ったんです。でも本当にこの金額を返していけるのか、不安なんです…」

実は、この不安を感じられている方は、非常に慎重で誠実に家づくりに向き合っていらっしゃる証拠です。なぜなら、銀行の審査に通ったことと、実際に無理なく返済できることは、全く別の問題だからです。

私たちの元には、毎月多くのお客様がこのようなご相談にいらっしゃいます。そこで今回は、住宅のマイスター日進・名東店が、27年間のハウスメーカー経験と7,200組を超える相談実績の中で培ってきた「適正予算診断」の方法を、詳しくご説明します。

この記事を読むことで、あなたは単に「いくら借りられるのか」ではなく、「人生を通じて無理なく返していける、本当の予算」を知ることができるようになります。

第1章：なぜ銀行の審査額では不安なのか

銀行のローン審査の仕組みを理解する

銀行の住宅ローン審査は、非常にシンプルな仕組みで成り立っています。基本的には、現在のあなたの年収に対して、毎月の返済額が一定の比率（通常、年収の25～35%程度）に収まっているかどうかで判断されます。

たとえば、年収500万円の方であれば、月々約15万円程度の返済であれば審査が通る可能性が高いということです。つまり、銀行が見ているのは「返済能力」ではなく「返済比率」という単純な数字なのです。

しかし、考えてみてください。お子さんの教育費がピークを迎える時期、車の買い替えが必要になる時期、親の介護が発生する時期など、人生には様々なイベントがあります。銀行の審査は、こうした詳細なライフイベントを全く考慮していません。

「組める額」と「返せる額」は別の問題

実は、銀行が提示する「あなたが組める住宅ローンの最大額」と、「人生全体を見て無理なく返していける適正な予算」は、往々にして大きくズレています。

私自身が大手ハウスメーカーに27年間勤務した経験から申し上げますと、営業マンの立場からすると、銀行が許可してくれた金額いっぱいまで提案してしまうのが、営業的には「合理的」です。企業の利益を追求しなければならないからです。

しかし、お客様の人生全体を考えると、銀行が「審査に通った」という判断は、決して「安心できる返済計画」の保証ではないのです。

実例を申し上げます。先月のご相談では、年収600万円のお客様が銀行から「3,500万円のローンが可能」という回答をもらっていました。しかし、お子さんが現在小学2年生で、7年後の大学進学時に教育費が200万円程度必要となること、同時期にご両親の介護支援も想定されることをお聞きしました。

詳細にライフプランを分析した結果、このお客様にとって本当に適正な予算は「2,800万円」だったのです。700万円も低い予算設定となりましたが、お客様は「これなら安心して毎日を過ごせます」と、心から安堵されていました。

第2章：プロが実践する「適正予算診断」の3ステップ

当社が提供している「適正予算診断」は、単なるローンシミュレーションではありません。お客様の人生設計全体に基づいた、本当の「処方箋」です。具体的には、以下の3つのステップで進めていきます。

ステップ1：ライフプラン全体図を作成する

適正予算を導き出すための第一歩は、現在の家計状況だけでなく、将来10年、20年、30年のライフイベントを詳細にヒアリングし、全体像を把握することです。

具体的には、以下のポイントを確認していきます。

**お子さんの教育費ピークはいつか**

お子さんがいらっしゃるご家庭の場合、最も重要なのが教育費です。特に大学進学時には、1年間で150万円～200万円の費用が必要になる可能性があります。同時に、住宅ローンの返済も続いています。この時期に家計が逼迫しないかどうかを確認することが重要です。

**老後資金の目標をどう設定するか**

住宅ローンの完済時期と、その後の老後生活費をシミュレーションします。完済までに、どの程度の貯蓄を確保しておく必要があるのかを逆算することで、現在の返済可能額が明確になります。

**現在の生活水準を維持できるか**

家を建てた後も、旅行に行ったり、趣味を楽しんだり、毎月一定額の貯蓄をしたりする。こうした「生活の質」を落とさないための余裕が必要です。返済だけで家計が圧迫されてしまっては、本来の「幸せな家づくり」にはなりません。

こうしたポイントを丁寧にヒアリングすることで、お客様は初めて「自分たちにとって本当に無理のない返済額」が見えてくるのです。

ステップ2：「無理のない返済額」から逆算する

ライフプラン全体図が見えたら、次は「毎月、無理なく返済できる金額」を決定します。その月々の返済額をもとに、住宅ローンの総額を逆算していきます。

これは通常の住宅ローンシミュレーションとは異なります。一般的なシミュレーションは「年収からいくら借りられるか」という前提で計算されています。当社の診断は「人生全体を見て、いくらが安心か」という前提で計算するのです。

たとえば、年収600万円で銀行から「3,500万円OKです」という回答をもらったとしても、ライフプランの分析結果から「月々10万5,000円が安全ライン」という結論が出たとしましょう。その場合、金利2%、35年返済を前提にすると、借入可能額は約2,900万円となります。

これが、そのお客様にとっての「適正予算」です。銀行の判断ではなく、人生全体を見た判断だからこそ、説得力があり、安心感があるのです。

ステップ3：土地・建物・諸費用の最適な配分を行う

適正予算の総額が決まったら、次はその予算をどのように配分するかが重要です。一般的に、予算配分は以下のようなバランスになります。

- 土地代：予算全体の30～40%
- 建物代：予算全体の50～60%
- 諸費用（税金、保険、手数料等）：予算全体の5～10%

ただし、土地代は立地条件によって大きく変動します。ここで重要なのが、「プロの目線で、予算内で最良の土地を見つけること」です。

先月のご相談では、あるお客様が「駅から徒歩10分、予算2,000万円」という土地物件を検討されていました。しかし、プロの視点から「この立地なら、実は駅から徒歩15分で同等の物件が1,700万円で見つかる」とご提案したところ、浮いた300万円を建物のグレードアップに充てることができました。

結果として、同じ予算内でも、より満足度の高いマイホームが実現したのです。

第3章：診断後の伴走サポート

適正予算が決まったら、その後の家づくりも重要です。いかに適正な予算設定ができていても、その後の営業トークや魅力的な提案に流されてしまっては意味がありません。当社は診断後も、中立的な立場からお客様を伴走サポートします。

複数社のプラン・見積を徹底比較

最初のステップとして、適正予算の金額をもとに、複数のハウスメーカーにプラン・見積を依頼します。当社では、最大4社のプラン・見積を収集し、お客様の立場に立って徹底的に比較・分析します。

単に「価格が安い・高い」という表面的な比較ではなく、「初期費用は安いが将来のメンテナンス費用が高いのか」「この工法は本当にお客様のニーズに合っているのか」といった、長期的視点での費用対効果を見極めます。

先月のご相談では、あるお客様が「予算2,500万円の中で3社の提案を比較したい」とおっしゃっていました。結果として、A社は「基本性能は良いが、太陽光パネルなど不要なオプションが多い」、B社は「基本性能はシンプルだが、断熱性が優れている」、C社は「価格は安いが、10年後のメンテナンス費用が高く付く」という分析結果が出ました。

最終的に、お客様はB社を選択されましたが、それは「本当にご自身のニーズに合った選択」だったのです。

営業同行サポート

ハウスメーカーとの初回商談や展示場見学の場で、プロが同行することで、冷静な判断が可能になります。営業マンの提案に心が動かされるのは自然なことですが、プロが同席することで「この提案は本当に必要か？」という冷静な判断を得ることができます。

また、営業マンとの相性やコミュニケーションの取りやすさも、プロ目線で確認することができます。マイホームは、人生で最大の買い物です。信頼できる営業マンとのパートナーシップは、その後の満足度に大きく影響するのです。

まとめ：後悔しない家づくりは「適正予算」から始まる

「住宅ローンの審査は通ったけど、本当に大丈夫かな…」という不安は、決して珍しいものではありません。むしろ、その不安を感じることは、マイホーム購入に対して真摯に向き合っている証だと思います。

住宅のマイスター日進・名東店では、27年間のハウスメーカー経験と、7,200組を超える相談実績をもとに、お客様にとって本当に無理のない「適正予算」をご提案しています。

銀行の審査額ではなく、あなたの人生全体を見た「本当の予算」を知ること。それが、後悔のない、安心できる家づくりの第一歩となります。

「何から始めたらいいのかわからない…」という段階からでも構いません。まずは、私たちに無料でご相談ください。あなたの人生設計に合わせた、最適な住宅資金計画のお手伝いをさせていただきます。

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住宅のマイスター日進・名東店

TEL：052-808-5551（住宅紹介部門）

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