マイホームの土地探しで盛り土かどうかは、地盤の安全性や地盤改良費用、将来の安心感に直結する最重要ポイントです。盛り土自体は必ずしも危険ではありませんが、「造成の質」と「地盤調査・改良の有無」をセットで確認することが、後悔しない土地選びの近道です。

一言で言うと、盛り土の土地を選ぶときは「過去の造成内容」と「地盤調査・地盤改良の履歴」を必ず確認し、安全性とコストを見極めてから購入判断すべきです。

マイホームの土地探しで「盛り土」は本当に危ない？私たちの基本スタンス

結論からお伝えすると、盛り土だから「買ってはいけない」わけではなく、造成品質と地盤改良を確認できれば、安心して選択肢に入れて良い土地です。一方で、造成から年数が浅い分譲地や、田んぼ跡・谷埋め造成地などは、不同沈下や滑動崩落のリスクを前提に慎重な確認が必要になります。

当社の現場感覚では、マイホーム用の宅地の多くが何らかの造成を伴っており、「切土＋盛土」が混在するエリアも珍しくありません。そのため、盛り土を完全に避けるよりも「良い盛土」と「リスクの高い盛土」を見極めることが、現実的かつ合理的なスタンスだと考えています。

マイホームの土地探しと地盤：盛り土の基礎知識

盛り土とは？切土との違いは何ですか？

一言で言うと、切土は「高い土地を削る工事」、盛り土は「低い土地を盛り上げる工事」で、一般に切土のほうが地盤は安定しやすいとされています。切土はもともとの地盤をそのまま使うため長年締め固められた安定した地層であるのに対し、盛り土は運び込んだ土を人為的に締固める必要があり、その出来栄えによって強度が変わります。

盛り土は、田んぼ・沼地・谷などの低地を宅地化する際に多用され、平坦な分譲地をつくるために欠かせない工法です。ただし、締固め不足や排水不良、異物混入などがあると、時間とともに沈下や崩壊リスクが高まるため、造成内容の確認が不可欠です。

盛り土のリスクはどこにありますか？

結論として、盛り土の主なリスクは「圧密沈下」「不同沈下」「滑動崩落」「擁壁の不具合」の４つです。新しい盛り土は土粒子の隙間（空隙）が多く、建物荷重や時間経過で締め固まる過程で沈み込みが起こりやすく、その沈み方が不均一だと建物の傾きにつながります。

また、切土と盛土が混在する境界部は、地震などで変形量の差が出やすく、段差や亀裂が生じやすいと指摘されています。さらに、大規模な盛土造成地では地震時に盛土全体が滑る「滑動崩落」の事例もあり、国や自治体は大規模盛土造成地マップや盛土規制法による対策を進めています。

「良い盛土」と「危険な盛土」はどう見分けますか？

一言で言うと、「材料・締固め・排水・擁壁・改良履歴」が揃っているかどうかが見分けるポイントです。良質な盛土は、山砂や砕石など適切な材料を使い、層ごとに十分な締固めを行い、水抜きや透水性材料の採用など排水計画が組まれ、必要に応じて地盤改良や擁壁の排水設備が整えられています。

一方で、ゴミや木片・コンクリートガラなどの異物が多い、転圧が雑、擁壁が古くひび割れやはらみ出しがある、排水が悪く雨後にぬかるむなどの土地は、将来の沈下・崩壊リスクが高いと考えたほうが安全です。宅地造成図面や開発許可図書を見せてもらえるか、不動産会社・造成業者に確認することが実務上の有効な見分け方です。

マイホームの土地探しで、盛り土と地盤改良費はどう考えるべき？

地盤調査は必須？費用相場はどのくらいですか？

結論として、盛り土かどうかに関わらず、マイホーム用の土地では地盤調査は必須と考えた方が安全です。一般的な木造住宅では、スウェーデン式サウンディング（SWS）試験や表面波探査法などがよく使われ、費用はおおむね5万〜15万円程度が目安とされています。

ボーリング調査のような詳細調査は20万〜30万円程度と高額になりますが、地層構成や地下水位まで把握できるため、軟弱地盤や大規模盛土造成地では選択肢に入ります。当社としては、土地価格や地形条件を踏まえ、どのレベルの調査まで行うべきかを一緒に検討するスタイルを取っています。

地盤改良費はどのくらい見込めばいいですか？

一言で言うと、一般的な木造2階建ての戸建てでは、地盤改良費の目安は50万〜100万円程度とされるケースが多いです。工法によっては30万円台で収まることもあれば、軟弱地盤や重い建物の場合、100万円を超えるケースもあり、土地や建物条件で大きく変動します。

表層改良や柱状改良などセメント系固化材を用いる工法は、盛土自体の強度を高め、不均一な沈下を抑える効果がありますが、地下水や土質によっては適用できない場合もあります。土地の購入前に「最悪どの程度の改良費まで許容できるか」を仮置きし、予算計画に組み込んでおくことが、後のトラブル回避につながります。

盛り土の土地は、価格＋改良費のトータルで比較すべき理由は？

結論として、「安い土地」でも大きな地盤改良費が発生すれば結果的に高くつくため、土地価格だけで意思決定しないことが最も大事です。例えば、Ａの土地は価格が安いが軟弱な盛土で地盤改良に100万円かかり、Ｂの土地は価格がやや高いが地盤が良く改良費がほぼ不要なケースでは、総額で逆転することがよくあります。

また、盛り土による将来の沈下リスクやメンテナンス負担も含めると、目先の坪単価だけでは判断できません。当社では、土地探しの段階で「地盤リスクを含めた総額シミュレーション」を重視し、複数候補地を比較するお手伝いをしています。

マイホームの土地探しで盛り土を選ぶときの現場チェックポイント

土地の履歴とハザードマップはどう確認すべきですか？

一言で言うと、「この場所が昔何だったか」と「災害リスク」をセットで確認することが、盛り土リスクを減らす近道です。国土地理院の古い地形図や航空写真を調べると、谷や沢、沼地・水田などを埋め立てた土地かどうかがわかり、災害履歴の確認も将来リスクの把握に役立ちます。

加えて、国土交通省の重ねるハザードマップや自治体の土砂災害・洪水ハザードマップで、土砂災害警戒区域や大規模盛土造成地、液状化の可能性などもチェックできます。これらの情報を踏まえた上で、購入前に不動産会社や専門家へ具体的な説明を求めることが重要です。

擁壁や高低差のある土地は何を見ればいいですか？

結論として、擁壁の種類・劣化状態・排水状況は、盛り土の安全性判断に直結する重要なポイントです。コンクリート擁壁か、古い石積み・ブロック積みかで強度が変わり、ひび割れ・傾き・はらみ出し・目地からの濁水などがあれば慎重な検討が必要です。

また、水抜き穴の数や位置、雨の日の排水の流れ方も、内部の水圧や排水性能を推測する手がかりになります。宅地造成等規制法に基づく設計かどうか、自治体の確認済み擁壁かどうかなど、書類面も含めて確認しておくと安心度が高まります。

造成直後の分譲地と、古くからある住宅地はどちらが安心ですか？

一言で言うと、「どちらが必ず安全」というよりも、リスクの種類が違うと捉えるのが現実的です。造成直後の分譲地は、インフラが新しく見た目もきれいですが、盛り土が十分に落ち着いておらず、今後の圧密沈下の程度が読みにくい面があります。

一方、古くからの住宅地は、すでに地盤の沈下がある程度進んでいる分、今後の大きな沈下リスクは小さい場合もありますが、老朽化した擁壁や古い盛土が残っているケースもあり、点検と診断が欠かせません。当社としては、どちらのタイプも「個別の土地条件と造成履歴を確認したうえで判断する」ことをおすすめしています。