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相続で親の古い実家を受け継いだ。建替えを検討しているけど、まず古家を解体しなければならない。そんな時、多くの方が感じるのは「解体費用っていくらかかるの？」「どの業者を選べばいいのか」「補助金は使えるのか」といった不安です。

実は、解体に関する情報は、お客様と業者の間で大きな情報格差が生まれやすい分野です。適切な知識がないまま業者を選ぶと、想定外の追加工事で費用が跳ね上がることもあります。

当社では、これまで多くのお客様の古家解体をサポートしてきた中で、失敗しない業者選びと費用最適化のノウハウを蓄積してきました。本記事では、古家解体に関する費用の内訳から業者選びのポイント、補助金の活用方法まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。

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古家の放置は想像以上に危険です

「いずれ解体すればいい」と古家を放置していると、予想外のリスクが発生します。解体を後回しにすることで、どのような問題が生じるのかを知ることが重要です。

固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性

古い建物が老朽化して「特定空家」に指定されると、それまで住宅用地に適用されていた固定資産税の優遇措置が解除されます。具体的には、住宅用地には通常、固定資産税が6分の1～3分の1に軽減される制度があるのですが、特定空家に指定されるとこの優遇が失われ、税負担が最大6倍に膨れ上がってしまうのです。

例えば、固定資産税が年間12万円だった土地が、特定空家に指定されると年間72万円になってしまうケースもあります。これは想定外の出費になるため、定期的に適切なメンテナンスをするか、早めに解体してしまうかの判断が必要です。

損害賠償請求のリスク

放置された古い建物は、突風や地震などで一部が崩落する可能性があります。もし崩落した建材が隣人の家に落ちたり、通行人に当たったりすれば、所有者は民法上の管理責任を問われます。これは建物火災保険で補償されない場合が多く、自己資金での賠償となってしまいます。

実例として、雨漏りで朽ちた木材が隣の家の屋根を傷つけてしまい、修理費用を請求されたというケースもあります。こうした予期しない損害賠償請求を避けるためにも、古家の適切な管理または解体が重要です。

行政代執行による強制解体

自治体から「この建物を解体しなさい」という命令を受けても従わない場合、行政が強制的に解体を進めることがあります。これを「行政代執行」といいます。その際の解体費用は全て所有者に請求されるため、通常の解体業者による解体よりも高額になってしまう傾向があります。

解体を先延ばしにすることは、こうしたリスクを自分で背負い続けることと同じです。早期に対応することで、これらのリスクから身を守ることができます。

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解体費用の内訳を理解する

解体にかかる費用は、単に「建物を壊すだけ」ではなく、複数の項目から構成されています。費用を適切にコントロールするためには、まず内訳を理解することが重要です。

建物の構造で大きく変わる解体費用

解体費用は、建物の構造によって大きく異なります。一般的には、木造の建物が最も安く、次に鉄骨造、そしてRC造（鉄筋コンクリート造）が最も高額になります。

木造住宅の場合、平均的には1坪あたり3～5万円程度が解体費用の目安です。つまり、延べ床面積が100坪の木造家屋であれば、300万円～500万円の解体費用がかかる計算になります。

一方、鉄骨造はコンクリート基礎が深いことが多いため、坪単価で5～7万円、RC造になると7～10万円以上になることもあります。同じ100坪の建物でも、構造によって200万円以上の差が出ることもあるのです。

まずは自分の建物がどの構造であるかを確認することが、概算費用を把握する第一歩です。

意外と高い付帯物の処理費用

建物本体の解体費用の他に、付帯物の処理が別途かかることをご存知でしょうか。庭の樹木や塀、カーポート、そして地中に埋まっている浄化槽などの撤去費用です。

例えば、樹齢が長い大きな松の木がある場合、その樹木の撤去だけで数十万円かかることもあります。ブロック塀も1メートルあたり数千円～1万円程度かかるため、敷地全体を囲む塀がある場合、100万円近くになることもあります。

浄化槽がある場合も要注意です。くみ取り式またはし尿処理型の浄化槽を撤去する場合、専門の業者による処理が必要で、20万円～50万円の費用がかかることもあります。見積もりを取る際は、こうした付帯物がすべて含まれているかを確認することが大切です。

立地条件による費用の増減

同じ構造の建物でも、立地条件によって解体費用は大きく変動します。例えば、重機を搬入できるだけの道路幅がない場合、小型の重機を使用するか、手作業での解体を増やす必要があります。これにより、予想より多くの人件費や時間がかかってしまいます。

また、住宅密集地での解体の場合、粉塵や騒音対策として養生シート（防塵ネット）の設置が必須になり、その費用が加算されます。さらに、近隣への配慮として夜間作業の制限や、工事前後の説明会開催なども必要になることがあります。

山間部や農村部の広い土地であれば、重機の搬入が容易で、防塵対策も最小限で済むため、都市部よりも割安になることが多いのです。立地条件によって数十万円の差が出ることもあります。

アスベスト除去は高額な追加工事

昭和50年代以前に建てられた建物には、アスベスト（石綿）が使用されていることがあります。アスベストは非常に危険で、除去には特殊な処理が必要です。

アスベスト除去だけで、数十万円～100万円以上かかることもあります。建物にアスベストが含まれているかどうかは、事前の調査で判明しますが、見積もり段階では見落とされることもあります。古い建物の場合は、「アスベスト調査は含まれているか」を必ず確認しましょう。

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信頼できる解体業者の選び方

解体費用を安く抑えることも大切ですが、最も重要なのは「信頼できる業者を選ぶ」ことです。不適切な業者を選ぶと、工事中のトラブルや不法投棄のリスクが生じます。

複数の業者から相見積もりを取得する

解体業者の見積もりは、必ず複数社から取ることが鉄則です。1社だけの見積もりでは、その費用が適正であるかどうかを判断することができません。

最低でも3社以上から見積もりを取り、内訳を詳しく比較することをお勧めします。この時大切なのは「単価だけで比較しない」ということです。安いからといってその業者を選ぶと、後から追加工事が発生して結局高くなることもあります。

見積書を比較する際は、以下のポイントをチェックしてください。

**見積書の比較ポイント**

- 建物本体の解体費用は坪単価で統一して比較しているか
- 付帯物（樹木、塀、浄化槽など）がすべて含まれているか
- アスベスト調査費用は含まれているか
- 廃棄物処理費は適切に計上されているか
- 工事期間と施工方法に大きな差はないか

特に、極端に安い見積もりが出ている場合は注意が必要です。後から隠れた追加工事が発生する可能性があります。

建設業許可と古物商許可を確認する

解体業者を選ぶ際は、必ず「建設業許可」を持っているか確認してください。解体工事は建設業の一種であり、一定規模以上の工事を行う場合、この許可が必須です。

また、発生した廃棄物を適切に処理するためには、「古物商許可」や「廃棄物処理業許可」を持っていることも重要です。これらの許可を持たない業者は、廃棄物を不法投棄する可能性があり、後々その責任が所有者に問われることもあります。

業者のホームページや見積書に記載されている許可番号を、自治体に問い合わせて確認することをお勧めします。

見積もり時に現地調査を実施しているか

信頼できる業者は、見積もり前に必ず現地調査を行います。電話での概算見積もりだけで決定する業者は避けるべきです。

現地調査では、建物の構造や状態、付帯物の有無、隣近所との距離、搬出ルートなど、様々な要因を確認します。これらの情報なしに正確な見積もりを出すことは不可能です。

当社でも、お客様の古家を実際に見させていただいた上で、複数の信頼できる業者をご紹介しています。

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補助金を活用して解体費用を軽減する

多くの方が知らないのですが、古家の解体に対して補助金制度が存在する地域が少なくありません。これらの補助金を活用することで、解体費用を大幅に軽減できます。

自治体の補助金制度を活用する

愛知県内の多くの市町村では、老朽危険家屋の解体に対して補助金を交付しています。対象となる条件は地域によって異なりますが、一般的には以下のような要件があります。

**補助金対象の一般的な要件**

- 築年数が一定年数（20年以上など）経過している
- 倒壊の危険性がある、または著しく衛生的でない状態にある
- 所有者が解体後の土地活用（売却、新築など）を計画している
- 市町村内に住む所有者である
- 滞納している税金がない

補助金の額は、地域によって異なりますが、50万円～150万円程度が相場です。解体費用が200万円だった場合、100万円の補助金が得られれば、実質的な費用は100万円で済むことになります。

申請手続きは複雑だが対応可能

補助金を申請するには、複雑な書類作成や申請手続きが必要です。建築確認申請書の写し、登記簿謄本、現況写真、工事費の見積書など、多くの書類を揃える必要があります。

申請タイミングも重要で、多くの場合は「解体工事前に申請を完了させる必要がある」という要件があります。解体を開始してから申請すると、補助金の対象外になってしまうこともあります。

当社では、こうした補助金申請の手続きをサポートしています。どの補助金制度が対象となるか、申請期限はいつかなど、お客様に代わって確認し、必要な書類のご準備もお手伝いしています。

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解体後の土地をどう活用するか

古家を解体した後、その土地をどのように活用するかが、次の大きな判断になります。売却するか、新築を建てるか、その選択によって対応が変わります。

売却を選択する場合

更地にした土地を売却する場合、「更地として売った方が売りやすい」というメリットがあります。建物付きのままだと、買い手が限定されてしまう傾向にあります。

解体後の更地であれば、買い手が自由に活用できるため、買い手のニーズに柔軟に対応できるのです。また、土地のポテンシャルも、更地の方が正当に評価されやすくなります。

売却益が次のマイホーム購入資金になる場合は、その売却益を正確に資金計画に組み込む必要があります。当社では、土地売却の相談から、売却後の資金計画まで、トータルでサポートしています。

土地活用で新築を検討する場合

解体した土地に新しい家を建てることを検討されている場合、その土地が本当に建築に適しているか、プロの視点で診断することが重要です。

地盤が軟弱でないか、近隣に迷惑施設がないか、採光や通風は十分か、といった要素を事前に確認しておくと、後々のトラブルを避けられます。

当社では、建築のプロとしての視点から、解体後の土地の可能性を最大限に引き出すご提案をしています。「この土地にはどんな建物が最適か」「どの程度の規模の家が建てられるか」といったご質問にもお答えします。

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まとめ：プロのサポートで安心を実現

古家の解体は、単なる費用の問題ではなく、その後の土地の活用まで視野に入れた、大切なプロセスです。業者選びから費用の最適化、補助金の申請、そして売却または活用まで、複数の判断と手続きが必要になります。

「何から始めればいいのかわからない」という段階からでも大丈夫です。当社では、古家の解体に関するすべてのご相談を無料でお受けしています。

不動産のこと、建築のこと、資金計画のこと、どのようなご質問でも構いません。お客様が安心して次のステップに進めるよう、当社が責任を持ってサポートさせていただきます。

まずはお気軽にご連絡ください。皆様のご相談をお待ちしています。

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