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マイホーム購入で知りたい！注文住宅の住宅ローン：借入限度額について、よくある質問とその答えのFAQ

**結論から言うと、注文住宅の住宅ローン借入限度額は年収の5〜7倍が一般的な目安で、年収500万円なら約2,500〜3,500万円が借入可能額の範囲です**。ただし、実際の借入可能額は返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）や勤続年数、物件評価など複数の要素で決まります。無理のない返済のためには、手取り収入の20〜25%以内に返済額を抑えることが重要です。

私たち住宅のマイスター日進・名東店では、日々多くのお客様から住宅ローンに関するご相談をいただいております。本記事では、特にお問い合わせの多い「借入限度額」について、よくあるご質問とその答えを詳しく解説いたします。

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【この記事のポイント】

**押さえるべき要点3つ**

- **借入限度額は年収の5〜7倍が目安だが、無理のない返済は年収の5倍程度まで**
- **返済負担率は審査基準で30〜35%以下、理想は手取り収入の20〜25%以内**
- **注文住宅は引き渡し時に住宅ローンが実行されるため、つなぎ融資や頭金の準備が必要**

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この記事の結論

注文住宅のマイホーム購入における住宅ローンの借入限度額について、以下の5つが最も重要なポイントです。

- 借入限度額は年収の5〜7倍が一般的だが、2024年度の注文住宅取得者の実績では年収倍率6.9〜7.5倍となっている
- 金融機関の審査では返済負担率30〜35%以下が基準だが、無理のない返済は手取り収入の20〜25%以内が理想
- 年収500万円なら借入可能額は約2,500〜3,500万円、年収800万円なら約4,000〜5,600万円が目安
- 頭金は物件価格の10〜25%程度が目安で、注文住宅の場合は平均約800〜1,350万円の自己資金を用意している
- 注文住宅は引き渡し時に住宅ローンが実行されるため、着工金・上棟金の支払いにはつなぎ融資や頭金が必要

これらのポイントを踏まえ、以下で詳しく解説してまいります。

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注文住宅の住宅ローンで借入限度額を左右する要素とは？

注文住宅のマイホームを建てる際、住宅ローンでいくら借りられるかは複数の要素によって決まります。ここでは、借入限度額を左右する主要な3つの要素について解説します。

年収と返済負担率が借入限度額の基本となる

住宅ローンの借入限度額を決める最も基本的な要素が、**年収と返済負担率**です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことで、一般的に金融機関の審査基準では30〜35%以下が目安となっています。

具体的には、年収400万円未満の場合は返済負担率30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下がフラット35の基準です。たとえば年収500万円で返済負担率35%とすると、年間返済額は175万円（月々約14.6万円）が上限となり、これを基に借入可能額が算出されます。

ただし、審査基準を満たすことと無理なく返済できることは別問題です。**理想的な返済負担率は手取り収入の20〜25%以内**とされており、この範囲に収めることでゆとりのある生活を維持できます。手取り収入は額面年収の75〜85%程度となるため、年収500万円（手取り約400万円）なら年間80〜100万円（月々約6.7〜8.3万円）が無理のない返済額の目安です。

私たちがご相談を受ける際も、この「審査基準上の限度額」と「無理なく返済できる金額」の違いを丁寧にご説明するようにしております。お客様の将来のライフプランを考慮し、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

勤続年数と雇用形態も審査の重要項目

借入限度額の審査では、**勤続年数と雇用形態**も重視されます。多くの金融機関では勤続年数が短いと審査に慎重になる傾向があり、安定した雇用形態であることが求められます。

2025年の住宅ローン審査では、従来の形式的な基準から実質的な返済能力重視へとシフトしており、勤務先の安定性や職種の継続性なども総合的に評価されます。正社員であることが望ましいですが、契約社員や自営業者でも安定した収入が証明できれば借入は可能です。ただし、自営業者の場合は直近2〜3年分の確定申告書が必要となることが一般的です。

また、共働き世帯の安定性も評価対象となっており、ペアローンや収入合算を利用することで世帯全体の収入を基に審査を受けることができます。当店でも、ご夫婦でのローン活用について多くのご相談をいただいており、それぞれのご家庭に最適な方法をご提案しております。

物件の担保価値と自己資金の割合

注文住宅の借入限度額を決めるもう一つの重要な要素が、**物件の担保価値と自己資金（頭金）の割合**です。住宅ローンは購入する物件を担保とするため、物件の資産価値が審査で重視されます。

物件価格に対する借入額の割合を「融資率」と呼び、融資率が100%の場合はフルローン、頭金を用意して融資率を下げると金利優遇が受けられる場合があります。一般的に、頭金を物件価格の20〜30%用意すると審査が有利になり、金利面でもメリットが生まれます。

2025年の最新傾向では、自己資金比率が高いほど審査で高評価となり、2割が目安とされるものの、健全性を示すために3割を出すと金利優遇が得られるケースもあります。注文住宅の場合、土地代と建築費の総額に対して10〜25%程度の頭金を用意するのが現実的です。

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マイホーム購入で押さえたい注文住宅の住宅ローン借入額の計算方法

注文住宅のマイホームを建てる際、実際にいくら借りられるのか、そして無理なく返済できる金額はいくらなのかを知ることが重要です。ここでは具体的な計算方法と年収別の目安を解説します。

年収倍率から見る借入可能額の目安

住宅ローンの借入可能額を簡易的に計算する方法として、**年収倍率**があります。これは住宅購入に必要な金額が年収の何倍にあたるかを示す指標です。

2024年度のフラット35利用者調査によると、注文住宅（建物のみ）の年収倍率は約6.9倍、土地付き注文住宅では約7.5倍となっています。つまり、年収500万円の方なら建物のみで約3,450万円、土地付きなら約3,750万円が実際の購入価格の目安となります。

ただし、**無理のない返済を考えると年収の5〜6倍程度に抑えるのが理想**とされています。年収別の借入可能額の目安は以下の通りです。

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これらの金額は金利1.5%、返済期間35年、ボーナス払いなしを前提とした試算です。実際の借入額は個々の状況によって変動いたします。

返済負担率を使った具体的な計算式

より正確な借入可能額を知るには、**返済負担率を使った計算**が有効です。計算式は以下の通りです。

1. **年間返済可能額** ＝ 年収 × 返済負担率（30〜35%）
2. **月々の返済可能額** ＝ 年間返済可能額 ÷ 12ヶ月
3. **借入可能額** ＝ 月々の返済可能額を基にシミュレーションで算出

具体例として、年収500万円で返済負担率35%の場合を計算してみましょう。

- 年間返済額の上限：500万円 × 35% ＝ 175万円
- 月々の返済額の上限：175万円 ÷ 12 ＝ 約14.6万円
- この月々14.6万円を、金利1.5%、返済期間35年で借り入れた場合、借入可能額は約4,762万円

ただし、これはあくまで審査基準上の借入可能額であり、**実際に無理なく返済できる金額は手取り収入の20〜25%以内**に抑えることを当店では推奨しております。年収500万円（手取り約400万円）なら、年間80〜100万円（月々約6.7〜8.3万円）が理想的な返済額となり、借入額は約2,200〜2,800万円が現実的な範囲となります。

諸費用と頭金を含めた総資金計画

注文住宅のマイホーム購入では、住宅ローンの借入額だけでなく、**諸費用と頭金を含めた総資金計画**が不可欠です。

注文住宅にかかる費用は、大きく以下の3つに分けられます。

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諸費用の相場は土地代＋建築費の約10%が目安で、内訳としては住宅ローン関連費用（手数料、保証料、印紙税など）、登記費用、各種税金、地盤調査費、建築確認申請費用などがあります。

たとえば、土地代1,500万円＋建築費2,500万円＝総額4,000万円の注文住宅を建てる場合、諸費用は約400万円となります。ここに頭金を物件価格の20%（800万円）用意するとすれば、自己資金として最低1,200万円が必要です。

実際の資金計画では、以下のような形になります。

- 総費用：4,400万円（物件4,000万円＋諸費用400万円）
- 自己資金：1,200万円（頭金800万円＋諸費用400万円）
- 住宅ローン借入額：3,200万円

この場合、年収640万円以上（借入額の5倍基準）あれば無理のない返済が可能となります。

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よくある質問（FAQ）

当店にお寄せいただくご質問の中から、特に多いものを一問一答形式でまとめました。

Q1：住宅ローンの借入限度額はどうやって決まりますか？

借入限度額は年収、返済負担率、勤続年数、物件の担保価値、自己資金の割合などを総合的に審査して決定されます。金融機関は年収に対する返済負担率を重視し、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。また、物件の資産価値や頭金の有無も審査に影響します。

Q2：年収500万円の場合、いくらまで借りられますか？

年収500万円の場合、借入可能額の目安は約2,500〜3,500万円（年収の5〜7倍）です。ただし、審査基準上は返済負担率35%で計算すると約4,762万円まで借りられる可能性がありますが、無理のない返済を考えると年収の5〜6倍程度に抑えることを推奨いたします。

Q3：返済負担率とは何ですか？目安はどのくらいですか？

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。金融機関の審査基準では30〜35%以下が目安ですが、無理のない返済のためには手取り収入の20〜25%以内に抑えることが理想です。年収500万円（手取り約400万円）なら、年間80〜100万円（月々約6.7〜8.3万円）が適正な返済額となります。

Q4：注文住宅の場合、頭金はいくら必要ですか？

注文住宅の頭金は物件価格の10〜25%程度が目安です。国土交通省のデータによると、注文住宅購入者の平均自己資金は約826万円（自己資金比率19.2%）、フラット35利用者では約1,354万円（約23%）となっています。ただし、フルローン（頭金なし）も可能ですが、頭金を用意すると金利優遇が受けられる場合があります。

Q5：住宅ローンの事前審査と本審査の違いは？

事前審査は借入希望者の返済能力を簡易的にチェックする審査で、3〜7日程度で結果が出ます。本審査は売買契約後に行われ、物件の担保価値や健康状態なども含めた詳細な審査で、1〜2週間程度かかります。事前審査に通っても本審査で否決される可能性はゼロではないため、注意が必要です。

Q6：ペアローンと収入合算、どちらが有利ですか？

夫婦の収入が同程度ならペアローン、収入差がある場合は収入合算が有利です。

**ペアローン**

- 両者が独立した2本のローンを組む
- 両方が団信加入・住宅ローン控除を受けられる
- 諸費用が2倍かかる

**収入合算**

- 1本のローンで諸費用が抑えられる
- 主債務者のみが控除対象

どちらが最適かは、ご夫婦の収入バランスや将来のライフプランによって異なります。当店では、それぞれのメリット・デメリットを詳しくご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

Q7：変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？

返済額を確定させたい方は固定金利、当初の返済額を抑えたい方は変動金利が向いています。

**変動金利**

- 0.5〜1%程度と金利が低い
- 将来の金利上昇リスクがある

**全期間固定金利**

- 金利が高めだが、返済計画が立てやすい
- 金利上昇の影響を受けない

2024年の利用者データでは、変動金利76.2%、固定金利3.4%となっており、変動金利を選ぶ方が多い傾向にあります。ただし、金利上昇局面では固定金利の安心感も大きなメリットとなります。

Q8：注文住宅の場合、いつ住宅ローンが実行されますか？

注文住宅の住宅ローンは、原則として建物が完成し引き渡される日に実行されます。しかし、着工金や上棟金など建築途中での支払いが必要なため、つなぎ融資や土地先行融資を利用するか、頭金で対応する必要があります。

注文住宅特有の支払いスケジュールについては、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。土地契約時の手付金と仲介手数料は必ず現金で支払う必要がある点にもご注意ください。

Q9：住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？

住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7%が所得税から控除されます。

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ただし、実際の控除額は納めた所得税額が上限となります。住宅ローン控除は非常に大きな節税効果がありますので、制度をしっかり活用することをおすすめいたします。
Q10：繰り上げ返済はした方が良いですか？
余裕資金があり、利息を減らしたい場合は繰り上げ返済が有効ですが、手元資金が減るデメリットもあります。
繰り上げ返済により総返済額は減りますが、住宅ローン控除額も減少するため、控除期間中（13年間）は慎重に判断すべきです。緊急時の予備資金（生活費の6ヶ月分程度）を確保してから実行することが重要です。
繰り上げ返済のタイミングについては、お客様の資金状況やライフプランによって最適な判断が異なります。当店では、長期的な視点でのアドバイスをさせていただいております。

注文住宅の住宅ローンを成功させるためのポイント
ここまでご説明してきた内容を踏まえ、注文住宅の住宅ローンを成功させるためのポイントをまとめます。
無理のない返済計画を立てる
住宅ローンは長期間にわたる返済となります。審査に通る金額と、無理なく返済できる金額は異なることを念頭に置き、将来のライフイベント（お子様の教育費、車の買い替え、老後資金など）も考慮した計画を立てましょう。
当店では、お客様の現在の収入だけでなく、将来的な収支の変化も想定したシミュレーションをご提案しております。「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準に考えることが、長期的な家計の安定につながります。
複数の金融機関を比較検討する
金利や手数料、団体信用生命保険の内容は金融機関によって異なります。複数の金融機関に相談し、ご自身に最適な条件のローンを選ぶことが大切です。
特に団体信用生命保険（団信）は、金融機関によって保障内容が大きく異なります。がん保障や三大疾病保障など、オプションの内容もしっかり比較検討することをおすすめいたします。
専門家のアドバイスを活用する
住宅ローンは複雑な商品であり、金利タイプの選択やローンの組み方によって総返済額が大きく変わります。住宅購入の専門家に相談することで、より有利な条件で借り入れができる可能性があります。
また、注文住宅特有の資金計画（つなぎ融資の活用、支払いスケジュールの調整など）についても、経験豊富な専門家のアドバイスが役立ちます。
余裕を持った資金計画を心がける
注文住宅の場合、建築途中で追加工事​や仕様変更が発生することも珍しくありません。また、引っ越し費用や家具・家電の購入費用なども考慮する必要があります。
予算には10〜15%程度の余裕を持たせておくことで、想定外の出費にも対応できます。

まとめ
注文住宅のマイホーム購入における住宅ローンの借入限度額について、重要なポイントを再度整理いたします。

借入限度額は年収の5〜7倍が一般的な目安だが、無理のない返済は年収の5倍程度まで
金融機関の審査基準は返済負担率30〜35%以下だが、理想は手取り収入の20〜25%以内
年収500万円なら約2,500〜3,500万円、年収800万円なら約4,000〜5,600万円が借入可能額の目安
頭金は物件価格の10〜25%程度が目安で、平均約800〜1,350万円の自己資金を用意している
諸費用は土地代＋建築費の約10%が相場で、登記費用や税金などが含まれる
注文住宅は引き渡し時に住宅ローンが実行されるため、着工金・上棟金の支払いにはつなぎ融資や頭金が必要
事前審査と本審査の2段階審査があり、本審査では物件評価も含めた詳細な審査が行われる
ペアローンは両者が控除対象だが諸費用2倍、収入合算は諸費用が抑えられるが主債務者のみ控除対象
変動金利は金利が低いが上昇リスクあり、固定金利は返済額確定だが金利は高め
住宅ローン控除は年末残高の0.7%が控除され、最大409.5〜455万円（13年間）


住宅のマイスター日進・名東店からのメッセージ
私たち住宅のマイスター日進・名東店では、お客様一人ひとりの年収や家族構成、将来のライフプランに合わせた無理のない住宅ローン計画をサポートしております。
累計7,200組の相談実績と、代表アドバイザー自身が3回マイホームを建てた経験を活かし、中立的な立場でメリット・デメリットを包み隠さずお伝えいたします。
住宅ローンの借入限度額についてお悩みの方、「自分はいくらまで借りられるのか」「無理のない返済額はいくらなのか」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度当店にご相談ください。
お客様の夢のマイホーム実現に向けて、スタッフ一同、全力でサポートさせていただきます。

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