無理のない住宅ローン借入額を決めるガイド

この記事のポイント

今日のおさらい：要点3つ

この記事の結論

無理のない借入額を決める「3つの軸」

軸1：返済負担率（年収に対する返済の割合）

金融機関が審査で見ているのが、年収に対する年間返済額の割合、いわゆる「返済負担率」です。よく使われる目安は以下の通りです。

年収別のシミュレーション例

年収400万円の場合：

この時点で、「家賃＋貯金」の現状と比べてどうかを一度冷静に見たいところです。実際に、年収450万円前後のときに、返済負担率25％のシミュレーションで月約9.4万円、20％ラインで月約7.5万円を見比べた結果、「正直、9万円台は教育費が本格化したときにきつい」と感じて、20～22％あたりを狙う方向に方針転換した事例があります。

軸2：毎月の貯蓄余力（今と将来）

「返済負担率だけ」だと、今は回っても将来が苦しくなるケースがあります。

必要な支出の洗い出し

やるべきことはシンプルで、現在の手取りから以下を引きます：

その状態でも、「手取りの2～3割は貯蓄や予備費に回せるか？」をチェックします。また、将来（子どもが中学・高校・大学の時期など）に増えそうな教育費を足し込み、その状態で余裕が残るかを見ます。

FPからのアドバイス

「月々1～2万円の貯蓄しかできない状態で35年走ると、『老後資金』がほぼ積み上がらない前提になりますよ」というコメントがあります。実は、「家が買えるかどうか」より、「家を買っても老後破綻しないか」を見た方が安全です。

軸3：将来の大きな支出（教育・車・修繕・老後）

住宅は、「建てたら終わり」ではなく、以下の維持費がかかります：

また、ライフイベントとして、以下も無視できません：

よくある失敗パターン

FP相談の現場の声

「よくあるのが、『子どもが小さいうち』の家計だけ見て借入額を決めてしまうケース」という指摘があります。本当は、「高校～大学時期」の家計をイメージすべきなのに、そこを飛ばしてしまう方が多いです。

実際に、子どもが高校・大学に進むイメージで試算してみたとき、「この返済額だと、塾＋私立高校＋大学の仕送りが重なったときに、毎月ほぼカツカツだな」と分かり、借入額を1,000万円近く下げた経験があります。

具体的な「適正予算の決め方」とよくある落とし穴

ステップ1：「今の家賃＋貯金額」から仮の上限を出す

最初にやるべきは、「ざっくりの感覚を数字にする」ことです。以下を出します：

具体例

実例

賃貸時代は家賃7.5万円＋貯蓄2.5万円、新居はローン8.5万円＋貯蓄3万円という形に落ち着きました。正直なところ、「もっと広い家もいけた」と思う瞬間もありましたが、その後の教育費や趣味・旅行に回せている今を考えると、抑えておいて良かったと感じます。

ステップ2：その毎月返済額から「借入額」を逆算する

毎月返済の目安が決まったら、次はその金額から借入額を逆算します。

シミュレーション条件

重要なポイント

以下の点に注意が必要です：

実は、最初は「変動金利0.4％」前提で考えてしまい、「この条件なら3,800万円いけるかも」と夢を見ましたが、「金利が2％になったら？」と試算した瞬間、月々＋数万円の現実に一気に冷静になりました。

ステップ3：土地・建物・諸費用の「配分」を決める

借入額の目安が決まったら、それを「土地・建物・諸費用」にどう割り振るかを考えます。

配分例

よくある失敗パターン

土地に予算をかけすぎ：建物が希望よりかなり小さく・グレードダウンになる、建物のオプション：どんどん足していき、総額が当初想定を超えていく――こういったケースがあります。

設計担当から聞いた現場の声でも、「よくあるのが、土地が決まってから『本当の総予算』を再確認していないケース」という話があります。土地を決める前に、「借入額の上限」と「土地・建物・諸費用の配分」をざっくり決めておくとブレにくくなります。

よくある質問（FAQ）

まとめ

無理のない住宅ローンは、「返済負担率20～25％以内」「毎月の返済が手取りの25％前後」「教育費・老後資金を考えても毎月2～3割の貯蓄余力が残るライン」を目安に設定するのが安全です。

実務のステップは、「①今と将来の家計をざっくりシミュレーション」「②毎月払える金額から借入額を逆算」「③土地・建物・諸費用の配分と金利タイプを決める」という流れで、「借りられる額」ではなく「借りても大丈夫な額」を出すことが大切です。